La noticia que ha hecho mucho ruido en el sector inmobiliario estos días tiene que ver con la novedades que trae la Ley de Vivienda en España. Durante 3 años estuvo esta Ley aparcada, y sobre el último proyecto presentado en febrero del 2022, era una promesa por parte del Gobierno, que al fin ha llegado a un pacto, sin duda existen grandes cambios frente a la normativa que salió en un principio del Consejo de Ministros.
Desde RE/MAX Casa Élite queremos mantenerte informado sobre los cambios que necesitas saber en comparación a la ley anterior.
5 aspectos resaltantes de La Ley de Vivienda:
La nueva ley de vivienda, que ha sido acordada por el Gobierno de coalición, ERC y Bildu, trae varios cambios importantes en comparación con la normativa anterior. Algunas de las modificaciones más relevantes son:
- Reducción de las condiciones necesarias para que una comunidad autónoma o ayuntamiento declare una zona de mercado tensionado de alquiler.
- Eliminación del IPC como índice de referencia para los contratos de alquiler.
- Definición de gran propietario en zonas tensionadas como una persona física o jurídica con cinco viviendas o más.
- Tope del 2% en la renovación de contratos de alquiler para este año, que subirá al 3% en 2024.
- Nuevo índice de creación de alquiler que nunca será superior al IPC a partir de 2025.
Hablemos de cada aspecto de esta nueva Ley de Vivienda
1- Reducción de las condiciones necesarias para que una comunidad autónoma o ayuntamiento declare una zona de mercado tensionado de alquiler
La reducción de las condiciones necesarias para declarar una zona de mercado tensionado de alquiler significa que se ha simplificado el proceso para identificar aquellas áreas geográficas en las que existe una demanda de vivienda muy elevada y una oferta de alquiler insuficiente, lo que hace que los precios del alquiler sean muy altos y dificulte el acceso a la vivienda de los residentes en esa zona.
Anteriormente, se requerían más condiciones para declarar una zona de mercado tensionado, pero con la nueva ley, bastará con cumplir una de las dos condiciones establecidas para poder declarar la zona tensionada. Estas condiciones son:
- El esfuerzo del pago de la vivienda del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona
- O un aumento de precios de más del 3% por encima del IPC en los últimos cinco años.
2-Eliminación del IPC como índice referencia para los contratos de alquiler.
La eliminación del IPC (Índice de Precios al Consumo) como índice de referencia para los contratos de alquiler significa que este índice dejar de ser utilizado para calcular el aumento anual de la renta en los contratos de alquiler de viviendas en España. En su lugar, se creará un nuevo índice de referencia que se espera que sea más estable y que tenga en cuenta factores como la evolución de los salarios y los precios del mercado de alquiler en cada zona. El objetivo es evitar aumentos desproporcionados en la renta y proporcionar una mayor estabilidad en los contratos de alquiler.
3- Definición de gran propietario en zonas tensionadas como una persona física o jurídica con cinco viviendas o más
La definición de gran propietario en zonas tensionadas como una persona física o jurídica con cinco viviendas o más significa que, en el contexto de la nueva ley de vivienda en España, aquellos propietarios que tengan en propiedad cinco o más viviendas en una zona declarada tensionada por el mercado de alquiler serán considerados grandes propietarios y estarán sujetos a regulaciones más estrictas en cuanto a la fijación de los precios del alquiler.
El objetivo principal de esta definición es diferenciar a los pequeños propietarios de los grandes tenedores en las zonas tensionadas de alquiler y aplicar medidas específicas para cada uno, con el fin de regular los precios y evitar incrementos desproporcionados en la renta, protegiendo así el derecho a la vivienda de las personas
4-Tope del 2% en la renovación de contratos de alquiler para este año, que subirá al 3% en 2024.
Significa que, según la nueva ley de vivienda en España, se establece un límite máximo para el aumento de la renta en los contratos de alquiler al momento de la renovación. En concreto, para los contratos vigentes en 2023, el tope máximo de subida de la renta será del 2%, y para los contratos vigentes en 2024, el tope máximo de subida de la renta será del 3%. Esto significa que, si el aumento de la renta solicitado por el arrendador está por encima de estos porcentajes, el arrendatario puede rechazar la renovación del contrato.
5- Nuevo índice de creación de alquiler que nunca será superior al IPC a partir de 2025.
Significa que a partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Creación de Alquiler, que será la referencia en los contratos de arrendamiento y que nunca será superior a la inflación de tasa (IPC). Este nuevo índice se elaborará antes del 31 de diciembre de 2024 y tendrá como objetivo ser más estable y limitar el aumento de la renta por la renovación anual del contrato de alquiler.
La protección a los inquilinos se incorpora en La Ley de Vivienda
La novedad más significativa tiene que ver con los gastos y honorarios inmobiliarios generados por el alquiler correrán siempre a cargo del propietario, También prohíbe el aumento de las rentas de alquiler por conceptos de gastos de comunidad, tasa de basura o cualquier otra medida atribuible al inquilino que no se hayan acordado previamente.
Esta nueva Ley de vivienda trae consigo varias medidas destinadas a proteger a los inquilinos, tales como la ampliación de la duración mínima de los contratos de alquiler a cinco o siete años (en el caso de que el arrendador sea una persona física o jurídica, respectivamente), la limitación de las garantías adicionales que pueden ser exigidas al inquilino a dos meses de renta, la eliminación de la posibilidad de que el contrato de alquiler se extinga por el mero transcurso del tiempo, la restricción del aumento de la renta a una máximo porcentaje establecido por la ley, entre otras medidas.
Estos cambios han sido presentados por los portavoces de EH Bildu y ERC, quienes destacan los logros obtenidos tras negociar con el Gobierno del PSOE y Podemos.
Por ultimo destaquemos que se mantiene de la Ley de Vivienda en España
Otras muchas medidas de la normativa que salió del acuerdo del Gobierno de coalición se mantienen tales como:
Estímulos fiscales a los pequeños propietarios
La nueva Ley de Vivienda en España establece una serie de estímulos fiscales para fomentar la oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles. Entre las medidas fiscales se incluyen:
- Bajada de la renta en una zona declarada tensionada (90%). Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
- Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (70%). Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas.
- Rehabilitación o mejora (60%). En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores. Pero ahora hay que demostrar que se ha realizado una reforma por el 10% del valor de compraventa del inmueble. Además, el límite máximo de subida de la renta será del 10%
Movilización de la vivienda vacía
Se refiere a la iniciativa de fomentar que las viviendas desocupadas sean puestas en alquiler o venta para satisfacer la demanda de vivienda y reducir la especulación inmobiliaria.
La nueva ley de vivienda en España busca lograr este objetivo a través de un recargo en la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para las viviendas que hayan estado desocupadas más de dos años sin una justificación válida. Este recargo, que antes era del 50%, puede ser de hasta el 150% y se aplica a propietarios que tienen un mínimo de cuatro viviendas. La nueva ley ofrece un estímulo fiscal para los propietarios que tienen viviendas vacías
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