Repasamos las claves del nuevo informe, que ha obtenido 15 votos a favor y 6 en contra en el Pleno del órgano judicial
El Pleno del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) ha aprobado por amplia mayoría el nuevo informe preceptivo que han elaborado dos vocales sobre el anteproyecto de la Ley de Vivienda. El informe recuerda al Gobierno que la competencia en materia de viviendas es de las autonomías y no estatal, dejando así la puerta abierta a un complicado encaje constitucional; y critica que el control de los alquileres sea una medida que recaiga sobre los propietarios privados, a quienes no se les compensa lo suficiente.
En concreto, el texto elaborado por los vocales redactado Enrique Lucas y José Antonio Ballestero ha contado con 15 votos a favor y 6 en contra.
Los aspectos más destacados del informe votado
El documento que ha aprobado el Pleno del órgano judicial detalla varios puntos de la normativa:
- Problemático encaje constitucional. El informe afirma que una de las partes del anteproyecto incluye «una serie de directrices generales que cabe encuadrar en el marco de la política de vivienda, imbuidas de un claro dirigismo de la actuación de las instituciones autonómicas y locales, de problemático encaje en el orden constitucional de competencias». Ello se debe a que limita y dificulta que «estas puedan desarrollar una política propia en dicha materia incluyendo el fomento y promoción de la construcción de viviendas, que es, en buena medida, el tipo de actuaciones públicas mediante las que se concreta aquella política” y por más que esa competencia no sea absoluta y el Estado se encuentre facultado la desarrollar actuaciones en ella»
- Un texto sobrecargado. El documento destaca que «los enunciados normativos del anteproyecto no son, por lo general, directos y concisos como demandan las reglas sobre buena regulación». Sin embargo, puntualiza que abundan las «normas de principio o finalistas y de carácter procedimental y es constante la remisión a la legislación autonómica y a instrumentos jurídicos, como los del planeamiento, cuya aprobación atañe a las Comunidades Autónomas y a las corporaciones locales». Todos estos rasgos «hacen del anteproyecto un texto sobrecargado y en gran medida contradictorio con la finalidad de ser la norma básica y de referencia para dar efectividad plena al derecho a la vivienda»
- Produciría múltiples incidencias por afectar el derecho a la propiedad. También detalla que «una reinterpretación del art. 47 CE al margen de la jurisprudencia constitucional, transformando el derecho a la vivienda, desde la perspectiva constitucional, en algo diferente a lo que afirma la propia Constitución, produciría múltiples incidencias, desde los aspectos competenciales hasta la proporcionalidad que debe aplicarse para apreciar la corrección de las medidas incorporadas en el anteproyecto que inciden en derechos como la propiedad (art. 33 CE) o la libertad de empresa (art. 38 CE), cuyo encaje constitucional es muy diferente al de un principio rector de la economía»
- El control de precios, poco adecuado y un detonante de procedimientos judiciales. Respecto a las medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, el informe de detaca que «siendo tema constitucionalmente sensible, tiene un alcance limitado y un farragoso contenido. Nacido coyunturalmente para combatir los efectos de la pandemia su generalización y mantenimiento para un momento en que haya decaído la causa determinante de su génesis quizás no resulte adecuada. Por otro lado, su complejidad reglamentista pudiera propiciar no pocos procedimientos judiciales. Resulta mucha más clara y efectiva la regulación de las limitaciones arrendaticias para los grandes tenedores»
- Las medidas recaen en los propietarios, no en las AAPP. También añade que dichas medidas de control conllevan una «carga patrimonial que en ningún caso se afronta a costa de las Administraciones Públicas, sino de los arrendadores privados, no suficientemente compensados con los incentivos fiscales. Una vez más debe ponerse de relieve el posible conflicto competencial»
- Medidas sin justificación suficiente. Recalca que «echa en falta una justificación suficiente de la necesidad de las medidas, evaluando los beneficios sociales e inconvenientes que se pueden derivar de ellas, sobre la base de un análisis empírico del resultado de medidas similares en los países de nuestro entorno –e incluso en el nuestro- que han cosechado fracasos que resultan evidentes por conocidos. No incorpora la información necesaria para poder determinar si la incidencia que se produce por la aplicación de las medidas incorporadas al anteproyecto en los derechos a la propiedad privada o la libertad de empresa es proporcionada. Tampoco incorpora el anteproyecto cláusulas de salvaguarda, como establecer un periodo temporal de aplicación de las medidas restrictivas que permita evaluar su resultado e incidencia». Y añade que «la falta de estudios previos y la falta de información suficiente de la documentación del anteproyecto convierte el juicio de proporcionalidad en una conclusión puramente voluntarista»
- Unos requisitos muy farragosos para controlar las rentas. Sobre los topes a los alquileres, el texto también sostiene que «la inclusión de extensos requisitos para el parcial control de las futuras rentas resulta, por lo farragoso, probablemente ineficiente y su alcance muy limitado pues, teniendo efectos tan solo para los nuevos contratos, prevé además unas pautas de contención de rentas que tan solo serán de aplicación a viviendas anteriormente arrendadas en la zona tensionada, de forma continuada, durante al menos los cinco años previos. Su compleja regulación recuerda la desgraciada experiencia que se tuvo con las Disposiciones Transitorias de la LAU de 1994, semillero de infinitos pleitos». Y añade que «quizás bastara con generalizar un límite porcentual a las nuevas rentas sin vinculación a ninguna de las complejas circunstancias que la norma refiere limitándolo, tan solo, a las zonas con mercado residencial tensionado. Dada su confusa redacción, sería oportuno acomodar la nueva prórroga a la ya dispuesta previamente en el artículo 10 LAU, es decir su funcionamiento año a año para el arrendatario y su imposición al arrendador»
- Vincular la prórroga del contrato de alquiler con la ubicación, nocivo e innecesario. Sobre la extensión de la prórroga arrendaticia afirma que «no resulta esencialmente gravosa para el arrendador sobre la base de que se estará ante un inquilino cumplidor pues durante largo tiempo habrá integrado sus obligaciones solutorias antes de acceder al momento inicial que ampara la nueva prórroga». Sin embargo, recalca que «la vinculación de la prórroga con la ubicación del inmueble en un mercado residencial tensionado es nociva e innecesaria. Sin olvidar el libre juego del mercado arrendaticio y los pactos entre las partes que en estos casos –arrendamientos ya de larga duración– normalmente evitarán muchos de estos problemas, un tanto ficticios pero que la regulación incentivará»
- La reserva a VPO no está justificada. Sobre la medida de que las promotoras se vean obligadas a destinar una parte de las promociones a VPO en los proyectos ubicados en zonas tensionadas, el texto detalla que el artículo 15.1 d) fija en un 50% la reserva de suelo para vivienda a algún régimen de protección pública de alquiler, salvo casos excepcionales, sin que se haya explicitado la razón de ese concreto porcentaje que sería el motivo para su calificación como condición básica o bases del artículo.
- Carga en el propietario el coste de los impagos. Otra de las claves del documento es la que dictamina que «ee “carga” al propietario –que puede ser persona física igualmente vulnerable—, y no a la Administración, con el costo de mantener la ocupación, normalmente arrendaticia sin pago de renta alguna, durante un largo período. Realmente, la normativa analizada no hace sino generalizar las situaciones y la regulación a que dio lugar la excepcional situación derivada de la pandemia, que ahora se proyecta sobre todos los procesos verbales del artículo susceptibles de ocasionar el lanzamiento de la vivienda habitual del demandado». «Es el propietario privado quien soporta el derecho constitucional de su incumplidor inquilino al disfrute de una vivienda digna y adecuada, en este caso del derecho a la conservación gratuita del inquilinato, contrato estructuralmente oneroso». Además, recalca que «la Disposición Final Quinta tiene una farragosa regulación, susceptible de no pocos conflictos a decidir en sede jurisdiccional civil»
FUENTE FACILITADA A REMAX CASA ELITE ASTURIAS.
GIJON 15 DE FEBRERO 2022